jueves, 8 de febrero de 2007

Derecho Civil IV. Contrato de Arrendamiento

EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO


§ En Roma:

El concepto de arrendamiento ha variado mucho debido a los cambios económicos-sociales:

1º En el Derecho Romano en arrendamiento era concebido en forma tan amplia, el cual comprendía 3 figuras:

a) La Locatio-conductio rerum, por el cual una parte se obliga a hacer gozar a al otra de una cosa a cambio de una remuneración.

b) La Locatio-conductio operis facendi, que tenia por objeto la ejecución remunerada de una obra.

c) La Locatio-conductio operarium, que consistía en la presentación remunerada de servicios.

§ Según Pothier:

1) Arrendamiento de cosas; subdividido en:

a) Arrendamiento de Predio Urbanos.
b) Arrendamiento de predios Rústicos.
c) Arrendamiento de Bienes Muebles.

2) Arrendamiento de Obras; subdividido en:

a) Arrendamiento de trabajadores.
b) Arrendamiento de Transportadores de personas o mercancías por tierra agua.
c) Arrendamiento de Empresarios.

CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO EN EL DERECHO VENEZOLANO


Según el Código Civil Venezolano: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella” (Art. 1.579 c.c.)


CARACTERES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El arrendamiento es un contrato:

1º) Bilateral: Las partes asumen obligaciones reciprocas, es decir, se requiere del concurso de dos o mas voluntades.

2º) Oneroso: Requisito de la esencia del arrendamiento, de ser gratuito degeneraría en un Contrato de comodato.

3º) Consensual: Que engendra obligaciones recíprocas desde el momento de su celebración y se extinguen sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias de esto es que en caso de incumplimiento sólo puede pedirse la terminación, pero no la resolución.

4º) De Tracto sucesivo: Porque las obligaciones se generan y extinguen sucesivamente en el tiempo. Una de las consecuencias más importantes de esto es que en caso de incumplimiento sólo puede pedirse la terminación, pero no la resolución.

5º) Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real

6º) Origina obligaciones principales.


CESIÓN DE ARRENDAMIENTO Y SUBARRENDAMIENTO


Hoy en día, se entiende por Cesión de Arrendamiento; es la cesión que hace el arrendatario a un tercero llamado cesionario, de los derechos que tiene frente al arrendador.

Se entiende por Subarrendamiento; el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero llamado subarrendatario.

En la Cesión de Arrendamiento y el Subarrendamiento tiene las siguientes consecuencias:

a) El subarrendamiento es frente al arrendador, “res Inter. alios acta”, de modo que el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivado del subarrendamiento. En contraposición, la cesión de arrendamiento, surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte.

b) El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en el caso de cesión.

c) El subarrendatario tiene derechos de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrendadores Ejemplo (que se le entregue la cosa en buen estado hechas todas las reparaciones necesarias), mientras que los derechos que el cesionario puede invocar frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos.

d) El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no así el arrendatario cedente.


INMUEBLES FUERA DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY

a) Los terrenos Urbanos y Suburbanos no edificados

b) Las Fincas Rurales

c) Los fondos de comercio

d) Los hoteles, moteles, parador turístico, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

INMUEBLES SUJETOS A REGULACIÓN

Los inmuebles Urbanos y Suburbanos; destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales y profesionales de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.


INMUEBLES EXENTOS DE REGULACIÓN

a) Los inmuebles pertenecientes a la Republica Bolivariana de Venezuela, los Estados, Municipios y los Institutos Oficiales que determine el Ejecutivo Nacional salvo aquellos entes que actúen en función jurídico – Privada.

b) Los Inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro caso, cuya cedula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987

c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por organismo de la regulación, exceda de 12500 U.T

El Ejecutivo nacional podrá modificar el valor de exención mencionado anteriormente, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.

CONDICIONES DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

a) Los arrendadores están obligados a mantener y conservar en buen estado el bien arrendado. El Propietario (arrendador no esta obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios)

b) En relación con el canon de arrendamiento el arrendatario o subarrendatario no están obligados a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados.
c) En caso de subarrendamiento es nulo el realizado sin la autorización expresa del arrendador

d) En materia de publicidad los avisos de prensa o cualquier otro medio de publicidad a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento tendrán carácter de oferta pública

Por otra parte se prohíben los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad que de alguna u otra forma tenga algún objeto o medio discriminatorio

e) Si por cualquier causa, durante la relación arrendaticia el inmueble arrendado pasa a propiedad de una persona distinta al propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados.

GARANTÍA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

1° El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las asumidas por este. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.

2° Las garantías constituidas por depósito en dinero

a) El dinero dado en garantía no podrá exceder de 4 meses de alquiler mas los intereses que se generen

b) Una vez entregado al arrendador sea (natural o jurídica) se deberá colocar la suma de dinero en bancos y otras Instituciones financieras, Los intereses que generen corresponden al arrendatario y serán acumulados en garantía.

c) Si el arrendador incumple la obligación establecida quedará obligado a pagar al arrendatario interese a la tasa pasiva promedio la información que suministra el B.C.V

d) El arrendador debe reintegrar al arrendatario dentro de los 60 días siguientes a la terminación de la relación arrendaticia la suma recibida como garantía más los intereses que esto causan siempre que estuviere solvente de las obligaciones arrendaticias a su cargo

e) Los interese de mora por atraso de pago no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio a los principales entidades financieras

3° Para concluir las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referido al vencimiento del plazo



OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

En el contrato el arrendador esta obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada, conservarla en estado d servir al fin para el cual se la ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada establecido en el articulo 1.585 del Código Civil, sin embargo nada impide que dentro de los limites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Entre sus obligaciones tenemos:

OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA

1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

a. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa de acuerdo con el contrato, la intención de las partes, de la buena fe y de la ley.
b. El arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a al naturaleza y destino de aquella.

2. El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Desde luego es posible el pacto en contrario incluso tácito pero no es suficiente para dar por celebrado el pacto la sola circunstancia de que el arrendatario conozca el mal estado de la cosa y comience no obstante el goce de la misma, ya que el arrendatario en tales condiciones puede esperar legítimamente que el arrendador cumpla con su obligación. El arrendatario que proceda en tal forma debe tener en cuenta que si no se ha hecho la descripción del inmueble se presume que lo ha recibido en buen estado y con las reparaciones, salvo prueba en contrario, y por tanto debe devolverlo en las mismas condiciones.

3. La entrega de la cosa o predio rústico debe hacerse en el lugar donde este situado el inmueble, sin perjuicio de que pueda fijarse un lugar distinto para la entrega de bienes muebles o accesorios del inmueble principal.

4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes. Si no existe acuerdo entre las partes acerca del momento de la entrega, el arrendamiento carecerá de una de las condiciones esenciales a su existencia (la falta de consentimiento respecto del tiempo). La prueba de ese desacuerdo no debe inferirse fácilmente.

5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo acuerdo expreso o tácito en contrario.

6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible entre los coarrendadores y entre los causahabientes del arrendador.

7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendad son las de Derecho común.


OBLIGACION DE CONSERVAR LA COSA ARRENDADA EN ESTADO DE SERVIR AL FIN PARA EL CUAL SE HA ARRENDADO


1. Obligación de reparar la cosa arrendad durante el tiempo del contrato

Reparaciones a cargo del arrendador durante el tiempo del contrato. Este debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que según el uso es de cargo de los arrendatarios, es decir, se excluyen las reparaciones mayores.
La obligación del arrendador de hacer reparaciones no alcanza a constreñirlo a reconstruir la cosa cuando esta ha perecido total o parcialmente. Si el perecimiento es total, el contrato se resuelve; si es parcial, l arrendatario puede según las circunstancias pedir la resolución del contrato o la disminución del canon.
La acción resolutoria aunque desde luego la procedencia de la misma depende de las circunstancias, ya que el incumplimiento de la obligación de reparar, sólo es un incumplimiento parcial del contrato.
La acción de daños y perjuicios.

2. Obligación de no variar la forma de a cosa arrendada

El objeto de esta obligación consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de a cosa arrendad o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada.

3. Garantía por los vicios o defectos de la cosa arrendada. El arrendador esta obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera a tiempo del contrato, y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por vicios y defectos de al cosa a menos que pruebe ignorar el vicio.


OBLIGACION DE MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL GOCE PACIFICO DE LA COSA ARRENDADA

El arrendador esta obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

1. Obligación del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbaciones al goce del arrendatario. El arrendador debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones al goce del arrendatario, tanto de perturbaciones de hecho como de derecho. Por ejemplo: arrendar nuevamente a otro la misma cosa, perturbaciones de hecho, instalar el inmueble una explotación inmoral, ruidosa, insalubre o peligrosa. Si el arrendador incumple con la obligación de no perturbar puede proceder la disminución del canon de arrendamiento.

2. Obligaciones del arrendador en caso de perturbaciones de terceros, pueden ser:
a. Perturbaciones de hecho por propietario vecino, no compromete la responsabilidad del arrendador sino en el caso de que se trate de perturbaciones de derecho. Por ejemplo: si una construcción del vecino obstruye la luz o el aire.

b. Perturbaciones de hecho proveniente de la administración pública, Por ejemplo cambio de nivel en la calle, en este caso, el arrendatario tiene dos posibilidades de actuar contra su arrendador, equiparar la perdida del disfrute de la cosa o si al culpa es del arrendador por perturbación por hecho propio( por ejemplo: la autoridad sanitaria clausura un local por falta de reparaciones que debía haber hecho el arrendador).








OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

OBLIGACIONES DE SERVIRSE DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA, Y PARA EL USO DETERMINADO EN EL CONTRATO O A FALTA DE ESTIPULACIÓN, PARA AQUEL QUE PUEDE PRESUMIRSE, SEGÚN LAS CIRCUNSTANCIAS.

a) El arrendatario debe servirse de la cosa: ya que es su derecho pero también su obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador.

b) El arrendatario debe servirse de la cosa como buen padre de familia: es decir, debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalubres entre otros. Por ejemplo: Causar daño por dejar grifos abiertos, no desinfectar el local si en este a estado un enfermo contagioso, introducir animales en ciertos casos, no abandonar las tierras que se cultivan etc.

c) El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o falta de estipulación para aquel que pueda presumirse según las circunstancias: Es decir quien toma en arrendamiento para vivienda no pueden instalar en el inmueble un hotel, escuelas, establecimiento mercantil o cualquier cosa que no sea vivienda.


OBLIGACIONES DE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO.

Ø El objeto de esta obligación: es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios por ejemplo pagar el aseo urbano etc.

Ø El lugar del pago: es el que se haya designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del calor.

Ø El momento en que debe hacerse el pago: es el designado en el contrato que pude establecer un pago único es decir en cualquier momento o pago periódico es decir en cualquier periodicidad, por plazos vencidos o anticipados

Ø Son causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago: cuando existan vicios o defectos ocultos en la cosa, la pérdida de la cosa, la ejecución de reparaciones etc.


OBLIGACIONES DE HACER LAS REPARACIONES LOCATIVAS

Estas obligaciones resultan de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas de las cuales debe responder. Sin embargo el arrendatario se liberaría de esta obligación cuando probara que la necesidad de las reparaciones locativas proviene de una causa extraña que no le es imputable. Esta obligación se va a establecer en el momento en que se conviene el contrato o cuando surge el deterioro o desperfecto.

OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA

El arrendatario una vez que ha terminado el contrato debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por el y el arrendador excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por fuerza mayor.

OBLIGACIONES DE NOTIFICAR.

El arrendatario esta obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible:
a) Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
b) Y la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

OBLIGACIÓN DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA.

El arrendatario es responsable del deterioro o perdida que sufriere la cosa arrendada, amenos que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

CAUSAS DE EXTINCION DEL ARRENDAMIENTO

v Por el mutuo disenso

v La expiración del termino fijado
En caso de que el arrendamiento se haya realizado por tiempo determinado este va a concluir el día que se haya establecido en el contrato de arrendamiento.
En el arrendamiento puede existir la tacita de reconducción la cual se establece si a la expiración del termino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada en este caso se presume renovado el arrendamiento.

v Voluntad unilateral
Esta es una causa de extinción de contrato cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado es decir cuando no se ha establecido ni por la parte ni por la ley.

v Perdida o destrucción de la cosa
a) Pérdida total de la cosa:
Se considera total la perdida o destrucción de la cosa cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa al cual este destinado
b) La perdida parcial de la cosa va a ser causa de extinción del contrato.

v Resolución por incumplimiento culpable
Cuando el arrendatario no cumpla con el canon que se haya pactado en el contrato o cuando este le cause algún daño a la cosa. En ambos casos el arrendatario será responsable por los daños y perjuicios que ocasione.





EL DESALOJO

1_ Solo podrá demandarse sobre un inmueble arrendado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, cuando existan las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades continuas
b) Que el propietario desee ocupar el inmueble o algunos de sus parientes.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición. En este caso se le concederá un plazo improrrogable de seis meses para que lo entregue.
d) Que el inmueble este destinado a usos deshonestos

2_ Cuando se declare con lugar la demanda de un inmueble.


PRORROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis meses.

b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de una (1) año y menor de cinco años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año.


c. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o mas, pero menor de diez años, se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años.

d. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o mas, se prorrogara por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prorrogar legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento.