jueves, 8 de febrero de 2007

Derecho Civil IV. La venta

La Venta

La Venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por lo tanto la Venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero, este contrato no es limitado en el sentido de que pueden existir varios vendedores y varios compradores en un mismo contrato.

Breve Noción Histórica.

La venta es un perfeccionamiento del trueque que nació cuando apareció un medio universal de cambio: el dinero. Ello implico una serie de ventajas: La realización del trueque suponía la coincidencia entre dos personas, cada una de las cuales debe procurarse precisamente el bien que la otra persona desea enajenar y el hecho de que tales bienes sean mas o menos de igual valor en el criterio de los permutantes. La venta descompone el trueque en dos operaciones y ello implica una simplificación, ya que el dinero logra la equivalencia y coincidencia.

Naturaleza Jurídica.

La venta, propiamente dicha, es siempre un contrato. Las enajenaciones llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la expropiación, no son ventas en el sentido que establece nuestro Código Civil, solo son aplicables por analogía las normas sobre ventas contenidas en el mencionado Código.

Características del contrato de compraventa
a) Es Contrato nominado o típico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.
b) Es Contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.
c) Es Contrato oneroso, requisito esencial porque si no, no existiría compraventa sino que derivaría en uno de donación.
d) Es Contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
e) La venta puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. El tracto sucesivo se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.



Elementos del Contrato de Compra venta
a) Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
b) Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
c) Personas o partes:
· El vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad,
· El comprador, que es quien la adquiere.
d) Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.
e) De validez:
· la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar.
· el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
Modalidades de la Venta
a) Cosas Muebles
Venta Ensayo Previo: en las ventas sujetas a ensayo previo el contrato queda sujeto a que la cosa sea ensayada y a que el ensayo demuestre que es apta para el uso a que esta destinada, todo lo cual constituye una condición suspensiva. En principio dicha condición debe ser expresa; pero a veces el uso hace presumirla.
Venta ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
Venta de mercancías por Peso, Cuenta o Medida: cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción de peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
Venta en Globo: al venderse mercancías alzadamente o en globo la venta queda perfeccionada inmediatamente. Se juzga que la venta se hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida: o cuando, aunque se haya hecho merito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio.
Venta con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira entorno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
Venta a Crédito o Plazos (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.
Venta con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
b) Cosas Inmuebles
Por unidad de cabida: el vendedor siempre estará obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresa en el contrato, salvo las siguientes modificaciones:
a) Si la venta del inmueble se ha hecho con la expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor esta obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
b) Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la ventava parte de la cantidad declarada
Venta en Globo: En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience con la medida, sea que comience por la indicación de cuerpo vendido seguido de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento en el precio a favor de el vendedor por exceso de la misma ni a ninguna disminución de el precio a favor de el comprador por menor medida, si no cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en mas o menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.
El Precio
Existía una discusión sobre que debía considerarse que era el precio, los Sabinianos, decían que consistía en cualquier otra cosa que no fuera dinero; y los Proculeyanos, manifestaban que debía ser un precio en dinero, diferenciándolo así del trueque. Justiniano consagra la postura de los Proculeyanos
Requisitos del Precio
a) Precio en dinero: la compraventa debe ser en dinero, de lo contrario no existirá compraventa sino otra figura jurídica y el mismo debe ser cancelado al momento de la celebración del contrato.
b) Precio Serio: el precio debe de ser serio o lo que es igual que el vendedor tenga la intención de exigirlo.
c) El Precio no deber ser Vil ni Irrisorio: un precio sobreexagerado podría denotar una donación simulada así como un precio muy bajo pero esta condición en ningún momento afectara la validez y eficacia del contrato.
d) El precio debe ser determinado: deberá estar determinada en el precio por unidad, la unidad de peso utilizada o medida si fuera el caso, los días, etc, y se considerara indeterminado cuando se vende algo a juicio del vendedor o a su precio.
Prohibiciones legales para vender y comprar

Incapacidades legales para vender y comprar art.1481

El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

Esta incapacidad que establece el código en el art: 1481 se ha establecido para:

a) Evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, que podría moverlo a consentir en venderle o comprarle bienes en condiciones muy desfavorables.

b) Evitar donaciones irrevocables encubiertas que harían ineficaz. Establecido en el art: 1451

c) Evitar fraudes a los derechos de los acreedores realizados mediante venta simuladas +del cónyuge deudor al otro cónyuge.

d) Evitar donaciones por mas de la cuota disponible simuladas bajo la forma de ventas establecidas en el art: 1467

2) Supuestos de la incapacidad son:

a) Que exista matrimonio valido entre las partes (materiales) del contrato
b) Que la operación sea una venta en le sentido estricto. Así la incapacidad de referencia no impide que se adjudiquen a un cónyuge derechos del otro en el caso de partición de bienes en los cuales ambos cónyuges tenían derechos, ni impiden tampoco que un cónyuge adquiera bienes del otro en remate judicial.

3) Sanciones de la incapacidad

Los autores discuten acerca de si la venta entre cónyuges esta afectada de nulidad absoluta o relativa y dentro de esta última tesis discuten a su vez si la anulabilidad solo favorece al cónyuge vendedor, favorece a ambos cónyuges, sus herederos y acreedores.
Nos inclinamos por el ultimo q parece el indicado.
El criterio de que la venta entre marido y mujer esta viciado de nulidad absoluta.
En cuanto a la tesis de nulidad relativa, esta es la única que explica el hecho de que la venta entre cónyuges sea confirmable una vez que desaparezca la causa de la incapacidad. Ejemplo: El divorcio.

Incapacidad para comprar

Las incapacidades para comprar pueden clasificarse en cuatro grupos:

Incapacidades establecidas en el ordinal 1 al 5 del art: 1482 y en el art: 370 del código civil.

Supuestos: art: 1482 No pueden comprar, ni en subasta, ni directamente, ni por intermediario de otras personas:

a) El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

b) Los tutores, protutores y curadores, los bienes los bienes de las personas sometidas a su tutela.

c) Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o de a ser vender.
d) Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

e) Los magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de justicias, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del tribunal de que forman parte.

Fundamento:

De las cuatro primeras de las incapacidades expresadas es la oposición de intereses y de la última del deseo de asegurar la imparcialidad de la justicia.

Consecuencias de tales incapacidades:

Es la prohibición de que las personas afectadas compren dichos bienes ni aun en subasta publica ni directamente ni por intermedio de otras personas, salvo en 3 casos:

1. Cuando se trata de acciones hereditarias entre coherederos
2. De cesión de pago de crédito
3. De garantía de los bienes que ellos posean art: 1482 penúltimo aparte:
Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que ellos poseen.
Sanción:
La compra realizadas por los incapaces de que tratamos esta viciada de nulidad relativa que puede invocar respectivamente el hijo, el menor, el entredicho, o el inhabilitado, propietario, la Nación, el Estado, sección de ellos o establecimiento publico, o el tutor o acción.
También podemos hablar de incapacidad aquellas previstas en los ordinales 5 y aun la previa en el ordinal 4 del art: 1482 del código civil están sancionadas con nulidad absoluta.
Complemento de las normas citadas es la de que los tutores o protutores mientras ejerzan sus cargos no pueden adquirir de terceras personas los bienes del pupilo que hubiere enajenado art: 370aparte único Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor ni tomarlos en arrendamiento, ni hacerse cesionarios de créditos ni derechos contra él.
Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los bienes del menor que hubieren enajenado.
Art: 393El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en estado habitual de defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus propios intereses, serán sometidos a interdicción, aunque tengan intervalos lúcidos.

Artículo 408.- El entredicho por condenación penal queda sometido a tutela, la cual se regirá por las disposiciones de este Capítulo, en cuanto sean aplicables.
Incapacidad para vender
No se trata de verdaderas incapacidades si no de simple limitaciones del poder de disposición del titular del derecho establecidas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
2. Cuando se ha embargado el bien en cuestión
3. Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular.
Cuando este ha hecho cesión de bienes art: 1942 Por la cesión de bienes queda el deudor inhabilitado para disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.
Artículo 1.946.- Los acreedores pueden dejar al deudor la administración de sus bienes, y hacer con él los arreglos o convenios que tuvieren por convenientes, siempre que en ello se conformaren las dos terceras partes de los acreedores concurrentes que reúnan las tres cuartas partes de créditos, o las tres cuartas partes de acreedores concurrentes que reúnan los dos tercios de créditos.
Efectos del contrato
Obligaciones del vendedor Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Y la definición legal de la venta Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Tradición

La Tradición es tanto como entrega, pero no cualquier entrega, si no la que se propone transmitir la propiedad directamente o a través de la justa posesión, y en algunos casos de una tenencia jurídicamente estructurada.
Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

Clases de tradición

a) Muebles e inmuebles
b) Lugar de la tradición

Inmuebles Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
Ejemplo: la entrega de las llaves.
En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga la escritura la omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta.
Muebles corporales Artículo 1.489.- La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título.
También debe advertirse que existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre los cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes (certificados de deposito, cartas porte etc.)
En cuanto a las cosas incorporales Artículo 1.490.- La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
De la Cesión de Créditos u Otros Derechos
Artículo 1.549.- La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.
La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido.
Lugar de la tradición
Artículo 1.492.- La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa.
Artículo 1.295.- El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato.
Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.
Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.
Momento de la tradición
Conforme al derecho común la tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de este, de inmediato. Pero debe tenerse en cuenta que:
a) Artículo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.
b) articulo 1493 aparte único Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido.
c) Art.: 1215 Si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligación, o no le hubiere dado las garantías prometidas, no puede reclamar el beneficio del término o plazo.
d) El vendedor tampoco esta obligado a hacer entrega cuando habiendo a cordado plazo para el pago del precio, este ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción “non adipleti contrato”.
Gastos de la Tradición
Salvo que las partes acuerden caso contrario los gastos de la tradición (consiste en poner la cosa vendida en posesión del comprador en forma pacifica y publica) son a cuenta del vendedor salvo las escrituras y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador, así como el transporte sino hay convención en contrario.

Objeto de la Tradición
El Principio en la tradición es que el vendedor entregue la cosa tal y como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto este destinado a la perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma.
Saneamiento en caso de evicción
Es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica de la propiedad o derecho vendido.
Saneamiento por Vicios o Defectos Ocultos
Esta deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho, y no es mas que la obligación que tiene el vendedor de asegurar la posesión útil de la cosa o lo que es igual que garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa.
Requisitos y Condiciones que deben cumplirse para que los vicios o defectos puedan considerarse redhibinditorios.
Que afecte cualitativamente a la cosa
Que le afecte en el uso para el cual fue destinada
Por lo que respecta a la gravedad del Vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no lo hubiera comprado, o hubiese ofrecido menor
Que el vicio sea oculto.
Que el vicio exista para el momento de la venta
Que el vicio sea ignorado por el comprador
Acción Redhibitoria
En la era Romana era aquella acción que consiste en exigir la devolución del precio a cambio de la devolución del animal comprado. Hoy en día es el derecho de un contratante de solicitar por vía judicial la anulación del acto jurídico bilateral y oneroso, ya que recibió un bien con vicios ocultos es decir redhibitorios. Esta acción debe ser intentada en el termino de un año comenzados a contar desde el día de la tradición esto si se trata de inmuebles, si se trata de animales debe intentarse dentro de los cuarenta días y si se trata de otras cosas muebles dentro de los tres meses, pero en cualquiera de los casos se empezara a contar a partir de la entregada.
Acción Quanti Minoris
Anteriormente en la Época Romana esta acción consistía en la retención del animal y de esta manera se obtenía una indemnización correspondiente a la disminución de su valor considerado en abstracto e independientemente del perjuicio sufrido. En Nuestro Ordenamiento Jurídico la acción quanti minoris es el derecho que tiene un contratante de solicitar por vía judicial la modificación del acto bilateral y oneroso por haber recibido un bien con vicios ocultos.
Garantía de buen Funcionamiento
Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador si en cualquier caso en un término determinado la cosa vendida no funcione bien.
Para la existencia de estas garantías es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
Naturaleza Jurídica
La obligación del vendedor en cualquier caso dependerá del contenido del contrato, ya que esta suele consistir en una obligación de dar por cada una de las partes. Ejemplo de ello es cuando se suministra al comprador una cosa nueva de la misma clase y forma en sustitución de la otra vendida. Y puede convertirse en una obligación de hacer si amerita la reparación de la cosa.
Plazos para el ejercicio de las acciones
La ley estipula salvo pacto en contrario un año para el ejercicio de las acciones y estas serán contadas a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento, y la denuncia deberá ser realizada por el comprador al vendedor en el termino de un mes de descubierto el defecto de funcionamiento, Caso contrario queda a carga del comprador.
Obligaciones del comprador:

Recibir la Cosa Objeto del Contrato:

La obligación de la entrega que tiene el comprador esta fundada en la obligación de hacer la tradición que tiene el vendedor, pero por su limitada trascendencia practica no esta reglamentada por el legislador.
El objeto de la obligación de referencia es recibir cuanto debe entregar al vendedor en razón a la obligación de hacer tradición y, en el caso de la venta de las cosas muebles de llevarse la cosa.
La obligación debe cumplirse en el momento y lugar en que el vendedor esta obligado a hacer la tradición.
Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al Derecho Común puede:

a) Exigir el cumplimiento de la misma, en orden a lo cual puede valerse del procedimiento de la oferta real y deposito.

b) Intentar la acción resolutoria conforme a las normas comunes a todos los contratos bilaterales.

c) Limitarse en su caso, poner la excepción non adimplendi contratos.

d) Exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador

· El Pago del Precio

La obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador lo que explica en Art. 1527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el comprador.

1. Momento y lugar del pago:

a) El precio debe pagarse en el día y lugar determinado por el comprador.
b) Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, este debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición.
c) Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador. Este supuesto se realizara en 2 casos:

Ø Cuando conforme al contrato la tradición debe hacerse antes o después del pago del precio.
Ø Cuando el pago del precio debe hacerse a un tercero (o sea una persona distinta al vendedor)

d) Con respecto al momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que en ciertos supuestos tiene el comprador.


Obligación de pagar intereses:

La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo en los 3 casos siguientes:

Cuando se lo ha establecido en la convención, la cual indicara el momento desde el cual comienza a correr y el tipo de los mismos. A falta de estas indicaciones, los intereses comienzan a correr desde el día de la venta del tipo legal.
Cuando el comprador esta en mora.
3. Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta, caso en el cual los intereses corren desde el día de la entrega hasta el día del pago, al tipo legal. Esta norma se fundamenta en la consideración de que no es justo que el comprador se beneficie con los frutos u otras rentas de la casa vendida sin que el vendedor se beneficie con la “renta” del precio, o sea con los intereses.

· Suspensión del pago:

El comprador tiene derecho de suspender el pago del precio en los supuestos siguientes: que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; que aun no haya pagado el precio y que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio.

a) En relación con la perturbación actual o temida, la ley solo se refiere a perturbaciones provenientes del ejercicio de una acción reivindicatoria o hipotecaria. Pero si la perturbación es actual existe el derecho a suspender el pago del precio, aun cuando la perturbación provenga del ejercicio de otras acciones reales e incluso cuando se han descubierto vicios ocultos por la aplicación de los principios de derecho común sobre la excepción “non adimpleti contratus”. No sucede lo mismo cuando solo se trata de perturbación fundadamente temida.

Es cuestión de hecho determinar si el temor de perturbación es fundado o no. En relación con la acción hipotecaria se admite en doctrina que es suficiente la existencia de una hipoteca no cancelada, a menos que sea evidentemente nula. En relación a la acción reivindicatoria se considera que existe un temor fundado de perturbación, entre otros en los siguientes casos:
Ø Cuando el vendedor sea un comunero a quien no se le adjudico la cosa en la partición ulteriormente efectuada y,
Ø Cuando se ha resuelto el derecho del vendedor por cualquier causa aunque nadie se haya dirigido judicial ni extrajudicialmente contra el comprador.

b) Es necesario que aun se deba el precio porque lo que la ley confiere al comprador es un derecho de suspender el pago y no de repetirlo. Téngase en cuenta que en el caso de la oferta real y deposito, el pago no se perfecciona sino por la aceptación de la oferta o por la sentencia respectiva, de modo que mientras no exista una u otra, el comprador que ha hecho oferta del precio puede todavía retirar el depósito y suspender el pago.

c) El comprador no puede suspender el pago del precio si ha renunciado expresa o tácitamente. Se entiende que existe renuncia tacita cuando el comprador suscribe letras de cambio para el pago del precio. En cambio no la hay por el simple hecho de que el vendedor no lo haya obligado al saneamiento a menos que se trate de aquellos convenios segun los cuales y por excepción el vendedor no esta obligado ni siquiera a rembolsar el precio. Tampoco implica renunciar tácitamente al derecho de suspender el pago del precio, es el simple hecho de que el comprador, conociendo la causa o amenaza de perturbación se haya comprometido en el contrato a pagar el precio en un momento dado.


· Pagar los gastos del contrato:

En principio corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte, lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de la venta y los gastos de transporte.

1. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido. En cambio, no corresponde al comprador pagar los impuestos sobre las ganancias obtenidas por el vendedor ni los gastos que se ocasione por culpa del vendedor ni los gastos de cancelación de hipoteca que existieran sobre el inmueble vendido. El pago de estos corresponde a la persona a favor de quien se hace la cancelación.

2. Los gastos de trasporte que están a cargo del comprador no son los gastos de la tradición ni los gastos de transporte que puedan ser necesarios para que el vendedor lleve la cosa del lugar donde se encuentra al lugar donde debe efectuarse la tradición, sino los gastos de transporte que sean necesarios para llevar la cosa desde el ultimo lugar al lugar donde quiera trasladar el comprador

2 comentarios:

Marianella Abreu dijo...

Muy buen material.. muy explicito!

Marianella Abreu dijo...
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